부동산 경매에 관심 있으신 분이라면 우선 부동산 경매 절차가 어떻게 되는지 알고 싶으실 겁니다. 먼저, 전체적인 흐름을 알아야 부동산 경매에 좀 더 쉽게 다가갈 수 있기 때문입니다. 본 포스팅에서는 전문용어는 최대한 배제하고 부동산 경매 절차의 전반적인 내용을 담고자 합니다.
부동산이 경매 물품으로 나오는 과정
우선 우리가 부동산 경매를 하기 위해선 부동산 건물이 경매로 나와야 하겠습니다. 일반적으로 압류 절차라고도 하는데 이 과정을 간단히 알아보도록 하겠습니다.
1. 채권자가 부동산을 대상으로 경매를 신청
채권자는 보통 건물을 담보로 돈을 빌려준 사람(또는 은행)에 해당합니다. 채무자가 정해진 기한 내에 빚을 갚지 못하게 되면 담보로 잡은 건물을 법원에 경매로 신청하게 됩니다. 법원은 신청을 받으면 해당 내용을 검토하여 경매개시 여부를 결정합니다. 경매개시가 결정되면 채무자에게 경매가 개시되었다고 통보를 하게 됩니다. 이때 통보를 하지 않으면 경매개시가 취소됩니다.
2. 채권자들에게 배당요구를 신청 받음
해당 건물이 법원 경매에서 매각이 되면 나오는 채권(돈)에 대한 배당요구를 할 것을 신청받습니다. 즉, 법원 경매전 에 미리 '제가 매각 대금 일부를 가질 권리가 있습니다'라고 배당요구를 하도록 공고하는 제도입니다. 일반적으로 채권자와 조세 및 각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 공고합니다.
3. 해당 부동산에 대해 현황 조사 및 부동산 감정 평가
이제 담당관이 실제 부동산에 해당하는 장소에 가서 현황조사를 실시합니다. 부동산 감정 평가로 의뢰하여 최종적으로 그 부동산에 얼마에 매각될 수 있을지 결정합니다. 이를 최저 매각 가격이라고 합니다. 이 과정상에서 현황조사 보고서와 감정평가서 그리고 매각물건명세서가 작성이 됩니다.
부동산 경매 절차(흐름)
이제 본격적으로 경매로 나온 부동산이 어떤 절차로 경매가 진행되는지 알아보도록 하겠습니다. 여기서부터는 실제 부동산 경매를 진행하고 싶은 사람들이 경험하게 될 영역입니다.
1. 경매로 나온 부동산 검색
우선 경매로 어떤 물건이 부동산으로 나왔는지 찾아보아야 합니다. 몇 가지 일반적인 방법을 소개해드리면 대법원 사이트와 유료 경매 사이트가 있습니다. 유료 경매 사이트는 대법원 사이트의 정보를 알아보기 쉽게 정리를 해서 보여줍니다. 어찌 보면 더욱 편리하긴 합니다. 그러나 정보의 출처는 모두 대법원 사이트에 있기 때문에 대법원 사이트도 함께 검색하는 것을 추천드립니다.
2. 경매 물건(부동산)에 대한 각종 서류 열람하기
앞서 부동산이 경매 물품으로 나오는 과정에서 마지막에 경매 물건에 대한 현황조사보고서, 감정평가서, 매각물건명세서가 작성된다고 한 바가 있습니다. 일반적으로 이 서류들을 꼼꼼이 열람하게 됩니다. 현장조사 보고사와 감정평가서는 매각기일(또는 입찰 개시일) 2주일 전부터 열람이 가능하고, 매각물건명세서는 1주일 전부터 열람이 가능합니다. 대법원 경매정보 홈페이지 또는 직접 법원에서 비치해둔 서류를 열람이 가능하니 알아두시기 바랍니다.
※ 주의!! 유치권의 경우 매각기일 하루 전에도 신고가 가능하니 꼭 당일 체크해주시길 바랍니다. 여기서 유치권을 쉽게 설명하면 건설업자가 건물을 건설해놓고 대금을 못받아서 유치권을 행사하는 경우를 말합니다. 이 경우는 건설업자가 채권을 받을 때까지 유치권을 행사할 수 있습니다. 이렇게 되면 이 건물을 낙찰받더라도 전세나 임대를 낼 수 없어 골치가 아파집니다.
3. 입찰 보증금 미리 준비해놓기
우리가 경매에 참여하기위해선 해당 부동산 최저 매각 가격의 10%를 입찰 보증금으로 내놓아야 합니다. 보통은 간편하게 수표 한 장짜리로 준비해둡니다. 한편, 해당 부동산이 유찰이 되었던 물건이라면 최저 매각 가격의 20%를 입찰 보증금으로 내놓아야 하니 주의하여 실수가 없으시길 바랍니다.
4. 매각 기일(입찰 개시일)에 본격적으로 입찰 시작
본격적으로 입찰일 당일에 법원에 도착했습니다. 입찰 개시는 오전10시부터 경매 집행자가 선언하면서 시작됩니다. 이때부터는 자유롭게 입찰에 참가하시면 되겠습니다. 다시 한번 법원에 비치된 물건명세서, 감정평가서, 임대차 조사서 등을 열람하셔도 좋습니다. 모든 확인이 끝난 뒤에서는 입찰표를 작성하시고 입찰 봉투에 입찰보증금과 기일 입찰표를 입찰함에 투입하시면 됩니다. 본인이 만일 대리인이라면 위임장도 포함해서 넣으셔야 합니다.
5. 입찰 마감 후 최고가 매수인 결정
입찰이 완료되면 개찰을 하게 됩니다. 이때 자기 물건의 개찰 상황을 지켜보시고 최고가매수인으로 발표되는지 확인하시면 됩니다. 최고가 매수인이 둘 이상인 경우에는 다시 입찰하여 정합니다. 최고가 매수인이 되면 입찰보증금 납부 영수증을 받게 됩니다. 되지 못한 경우에는 입찰 보증금을 돌려받게 됩니다. 단, 차순위(2등)인 경우에는 보증금은 반환받지 않고 차순위 신청을 하게 되면 혹시나 최고가매수인이 잔금을 치르지 않았을 경우 기회를 얻게 됩니다.
6. 매각 허가 결정 및 항고
부동산 낙찰후에 1주일 이내로 매각 허가 결정이 법원에서 내려지게 됩니다. 이때 매각 허가 또는 불허가 결정이 내려지는데 불허가 결정 시에는 직권으로 새 매각기일을 결정합니다. 보통 불허가되는 경우는 매수자격이 없거나 농지취득 증며서를 제출하지 않았을 경우입니다.
한편, 매각허가결정이 되면 이해관계인(채무자 등)은 결정된 날짜로부터 1주일 이내에 항고를 할 수 있습니다. 이 1주일이 지나면 매각 허가 결정이 최종적으로 확정됩니다.
7. 잔금(경락대금)납부
매각 허가 결정이 최종적으로 확정되면 입찰보증금을 제외한 나머지 금액에 대해 납부를 해야 합니다. 보통 확정일로부터 1개월 이내에 납부를 하셔야 합니다. 법원에서 지정해주는 날짜가 있으니 그 기간 내에 납부를 하시면 됩니다. 모든 잔금을 납부 시 즉시 소유권을 취득하게 됩니다. 만일 어떤 이유로 잔금을 기일까지 납부하지 못한 경우에는 다음 재경매 기일 하루 전까지 잔금 납부가 가능합니다.
※ 주의!! 차순위 매수인이 있을 경우에는 재매각 기일 3일전까지 먼저 잔금을 납부한 사람이 권리를 갖게 됩니다. 즉, 선착순이니 주의하시기 바랍니다.
8. 소유권 이전 및 부동산 인도명령
잔금을 납부하면 자동으로 소유권이 이전이 되고 대항력이 없는 점유자와 협상을 하게 됩니다. 예를 들어 채무자가 해당 부동산에서 살고 있는 점유자라면 당연히 집을 비워줘야 합니다. 이 경우 명도 협상을 하게 됩니다. 보통 이 경우가 부동산 경매 절차에게 가장 신경 쓰이고 힘든 부분이라고 할 수도 있습니다. 부동산 경매에 능숙한 사람이라도 쉽지 않은 절차입니다.
일반적으로 쓰는 방법은 법원에 인도명령을 신청하는 것입니다. 잔금을 완납한 시점으로부터 6개월 이내에 신청할 수 있으니 주의하여 신청하시기 바랍니다. 인도명령 신청을 받은 법원은 인도명령을 결정하고, 담당 공무원을 배정하여 낙찰된 부동산을 강제로 인도받을 수 있게 인도 명령을 해주게 됩니다. 보통 인도명령결정은 해당 부동산에 살고 있는 점유자가 배당을 받을 권리가 없는 경우는 빨리 나오고, 배당받을 권리가 있는 경우에는 배당기일 이후(우리가 완납한 건물 매각 대금에 대한 배당금을 받은 이후)에 인도명령 결정이 나오게 됩니다.
지금까지 부동산 경매의 전반적인 흐름과 절차에 대해 알아보았습니다. 이 포스팅은 부동산 경매를 처음 접하시는 분이 알기 쉽게 이해하도록 최대한 전문 용어를 배제하였습니다. 이 글을 읽는 모든 분들이 부동산 경매를 보다 잘 이해하고 좋은 기분으로 부동산 경매 공부를 시작하셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
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